Когда актуально открывать специальный счет в банке?
Эскроу-счет актуален, если вы выбрали квартиру в строящемся доме и желаете вселиться туда после сдачи объекта в эксплуатацию. Вы вносите средства на счет, и они замораживаются. Если прибегать к профессиональной терминологии, депонируются. Компания-застройщик может получить ваши деньги только при условии соблюдения всех пунктов договора и сдачи недвижимости в эксплуатацию.
Актуальность подобный счет приобрел сравнительно недавно. Первостепенная его задача – исключить случаи обмана со стороны застройщика. Если он нарушит сроки эксплуатации, или, например, строительство заморозится на неопределенный срок, покупатель имеет полное право забрать свои деньги с эскроу-счета.
Но есть нюанс. Эскроу-счет можно открыть не в любой кредитной организации, а только в том банке, который обеспечивает проектное финансирование. Другими словами, на деньги этой финансовой компании возводится недвижимость. Если же застройщик осуществляет строительство с привлечением собственных средств, он сам выбирает банк для открытия спецсчета. Перечень финансовых компаний, которые уполномочены регулятором открывать эскроу-счета, достаточно обширный.
Плюсы и минусы
Сравнивая преимущества и недостатки эскроу-счета в недвижимости, очевидно, что положительных моментов больше. Однако недостатки в определенных ситуациях могут сыграть решающую роль. Поэтому перед заключением сделки купли-продажи квартиры обязательно изучите все минусы и плюсы, взвесьте их.
Преимущества:
- Покупатель гарантировано получит внесенные на спецсчет денежные средства, если выполнит все пункты договора.
- Счет закрывается автоматически, если одна из сторон сделки приняла решение расторгнуть сделку. После этого происходит возврат средств соинвестору.
- Обе стороны могут самостоятельно выбирать список документов, необходимых для доказательства заключения сделки по купле-продаже недвижимости.
- Счет в банке можно открыть бесплатно (например, в отличие от банковской ячейки, резервируемой для хранения денег до факта исполнения застройщиком своих обязательств).
- Если квартира стоит более 10 миллионов рублей, то деньги страхуются в Агентстве по страхованию вкладов.
- На счета-эскроу невозможно наложить арест. Даже в том случае, если покупатель имеет крупные долги, например, перед жилищно-коммунальным хозяйством.
Преимущества убедительные. Но они могут раствориться на фоне трех незначительных недостатков в определенных ситуациях. Во-первых, на текущий момент не все отечественные банки предлагают услугу открытия этого специального счета. Во-вторых, до перевода компании-застройщику внесенные средства блокируются. Гражданин может вернуть их только в случае расторжения договора. В-третьих, подобные счета априори не способны принести прибыль. Это минус в сравнении с депозитом, на который начисляются проценты.
Десять шагов, как приобрести квартиру с использованием эскроу-счета
Этапы простые, не предполагают осуществления сложных действий. Вот десять шагов:
- Получение разрешения на возведение объекта недвижимости со стороны застройщика, который открывает в банке специальный р/с;
- Подписание договора ДДУ в строительстве;
- Заключение трехстороннего договора на открытие эскроу-счета (сторонами выступают покупатель, компания-застройщик и кредитная организация);
- Открытие спецсчета;
- Регистрация ДДУ в Росреестре;
- Внесение денежных средств на специальный счет;
- Хранение денег (длительность этапа разнится существенно – сроки зависят от того, когда девелопер выполнит обязательства);
- Официальное введение объекта в эксплуатацию;
- Перевод денег с эскроу-счета на счет компании-застройщика;
- Оформление квартиры в собственность покупателя.
С использованием эскроу-счета можно покупать недвижимость в ипотеку. Бумажной волокиты минимум. Подобный специальный счет служит своеобразной «подушкой безопасности». Исключаются ситуации, когда обманутый застройщиком покупатель не получает ни денег, внесенных за квартиру, ни самого жилья. Но прежде чем открывать счет, обязательно изучите его минусы. Возможно, вам подойдут альтернативные варианты: аренда банковской ячейки и аккредитив.
