Компания «Столичный центр по выкупу квартир» напоминает, что она готова провести срочный выкуп или продажу квартир в Москве. При этом речь может идти абсолютно о любой недвижимости, включая довольно проблемную, с долгами по ЖКХ, а так же залоговые и ипотечные квартиры. Владелец недвижимости может получить оговоренные договором потери по отношению к средней рыночной стоимости, зато все риски возьмёт на себя покупатель. В том числе и риск продавать квартиру слишком долгий срок.
Мы активно работаем на вторичном рынке и собрали про него очень много интересных сведений, которыми и хотим поделиться со своими читателями и перспективными клиентами.
Исторические аспекты жилищного строительства в Москве
Жилищное строительство в столице всегда было актуальным направлением в развитии города. Однако далеко не сразу для этого возникла экономическая база.
На заре советской власти квартирный вопрос решали только с помощью уплотнения и формирования коммунальных квартир. Хотя в 20-е годы наблюдались некоторые попытки строительства кооперативных и муниципальных домов, но увеличение городского населения существенно обгоняло темпы строительства. В 1935 году появился план реконструкции и развития, который основывался на комплексной застройке. Правда, в первые пять лет не получилось реализовать и 20% этого плана.
Решением проблемы могло стать появление в 1938-1940 годах действующей концепция индустриального домостроения. Типовой проект той поры подразумевает наличие высоких потолков, мощных стен здания и крайне тонких перегородок внутри квартиры, которые можно с лёгкостью снести. Именно такие квартиры и принято называть «сталинками».
Однако строительство домов с применением готовых элементов массово стало внедряться лишь после войны, когда в районе Новопесчаных улиц были построены кварталы, в которых использовались готовые и унифицированные изделия. Хотя количество сданных в эксплуатацию объектов существенно отставало от реальных потребностей населения. Только после выхода специального постановления, принятого в 1957 году, стартует массовое применение индустриального домостроения.
Тогда же экспериментально застраивается 9-й квартал Черемушек. В этом процессе используются опытные проекты жилых домов, созданных из кирпича и кирпичных блоков, а так же железобетонных панелей, Отдельные из тех серий приобрели характер массовых. Правда, из-за большого дефицита ресурсов параллельно с панельными и блочными возводили жилые дома со стенами из силикатного или красного кирпича.
В 1957 году появляются новые нормативы: в квартире должна быть своя кладовая или встроенный шкаф, спальня с заданным метражом, — 6 м² на одного и 8 м² для двух жильцов, общая комната не меньше 14 м². Жилая площадь однокомнатной квартиры 16 м², а у двухкомнатной — 22 м².
Тогда же внедряются и первые серии СМ и II-08. Впервые массовые серии были реализованы на юго-западе Москвы. Дома имеют от восьми до десяти этажей, построены из красного или силикатного кирпича с железобетонными сборными перекрытиями. Особенность внутренней планировки предусматривает, что перекрытия между этажами крепятся к внешним несущим стенам. Все продольные стены относятся к числу несущих.
Потолки находятся на высоте от 2,8 до 3 м. Каждая комната изолирована, а все они соединены длинным коридором. Таким образом возможно создание той же коммунальной квартиры. Данные серии массово строились на юго-западе и в некоторых других районах столицы. Затем появились и более дешевые проекты, что стало основанием для сворачивания самых первых серий.
Ближе к 1955 году в Алексеевском районе и на Хамовническом Валу, а так же в Марьиной Роще возникают микрорайоны из блочных серий II-04 и II-05. Различаются они тем, что в одной серии восемь, а в другой пять этажей, а так же различной комбинацией той же номенклатуры блоков. Они сделаны из шлакобетона, плиты которого имеют три слоя и толщину в 0,5 м, что даёт сносную шумо- т теплоизоляцию. Каждая комната изолирована так же, как и в более ранних сериях. Высота потолков — 2,95 м. В восьмиэтажных присутствуют лифтовые шахты и мусоропроводы.
Чуть позже начинается кампания борьбы с архитектурными излишествами, что приводит к появлению серий с более компактными габаритами. К примеру, кирпичные пятиэтажки серии II-14. В Москве кирпичные дома этой серии возводились в каждом районе, где только велось строительство. Высота потолков находится в диапазоне 2,5 – 2,6 м, а комнаты в большинстве случаев изолированные, но редко встречаются и типы квартир со смежными комнатами. Это и есть тот самый проект, который получил название «хрущёвка». Вполне приличное жильё, если вспомнить, что люди заселялись в них даже не из коммуналок, а из бараков.
В целях порождения высотных акцентов начали использовать крупноблочные серии II-18-01/08, II-18-01/09 и II-18-01/12. Вмести с этим появляется и традиция обозначать последней цифрой количество этажей. В 1960-х годах на смену стартовых серий II-18-01/08, II-18-01/09 пришла обновлённая II-18-01/12. Они стали довольно распространёнными в столице. Присутствуют не только в районах массовой застройки 60-х годов, но и в пределах ЦАО. Две эти серии односекционные, имеют хорошо узнаваемый внешний вид. Некоторые здания серий в 2000-е годы были модернизированы, у них появились вентилируемые фасады и новая теплоизоляция.
Массовой в 60-х годах стала ещё и серия I-515/5М. Это один из начальных проектов полукаркасной системы, которая предусматривает использование ещё и навесных панелей. Продольные стены являются несущими, что выражается I в обозначении серии. Высота потолков в квартирах — 2,48 м. Почти всегда центральная комната проходная. Она получает традиционное название «зал». Санузел совмещенный, что теперь не зависит от количества комнат. Ранее его делали раздельным в силу того, что каждая квартира могла превратиться в коммунальную по решению начальства. Теперь же такая потребность отпадает, поскольку в первой половине 60-ых годов страна уже решила наиболее острый жилищный кризис. Лифт и мусоропровод отсутствуют. В этой серии впервые реализуется идея прятать батарею отопления шириной около 80 см в межкомнатные перегородки со стороны окон.
Данные серии индустриального домостроения обладали крайне жесткой структурой и однотипным обликом панельных и крупноблочных домов. В 1960-х годах внедряется сборный каркас из железобетона с навесными панелями. Данная технология была применена при строительстве зданий на Новом Арбате. Это давало возможность при ограниченной номенклатуре добавлять разнообразие в облик и архитектурную композицию фасадов.
В период 1964–1968 годов началось возведение 10-го квартала Черемушек. Для этого были разработаны проекты новых серий зданий, а мастерская известного архитектора З. Розенфельда создала проект жилого дома из вибропрокатных изделий. Это был старт новой серии домов второй половины 1960-х — конца 1970-х годов. Тогда же началась и эпоха «застоя», представленная сериями домов, хорошо известными и в наши дни. Чаще всего их называют брежневками. Рассмотрим некоторые из советских и постсоветских проектов серийных домов этой эпохи более детально.
Серии МЖД, создавшие облик современной столицы
П-42
Эта серия очень похожа на серию панельных домов П-43. Проекты обоих типов были приняты одновременно. Строительные материалы применялись одинаковые. Основное отличие в расположении квартир и типов балконов. Все балконы у домов серии П-42 не относятся к сдвоенному типу, а у П-43 они сдвоенные. В проектной документации П-42 чаще обозначают по количеству этажей, что выражается в добавлении к номеру серии числа 16. Строительство не ведётся со второй половины 90-ых годов. В основном из-за падения спроса на четырехкомнатные квартиры, которые составляют костяк данной серии.
Общая площадь квартир варьируется от 52 до 55 м² у двухкомнатных и от 81 до 82 м² у четырёхкомнатных квартир. Наличия однокомнатных квартир данный проект не предусматривает. Высота потолков в квартирах 2.64 м. Имеются два лифта, один из которых является грузопассажирским и может поднимать до 500 кг, а второй пассажирский, предназначенный для подъёма груза до 320 кг. Во всех квартирах есть балконы, а в четырехкомнатных целых 2 балкона. Сносу такие дома не подлежат, если только не находятся на участке реновации столицы. Строились здания в 1974-1979 годах.
В Москве серия встречается в районах Останкино, Северное Чертаново, Бабушкинский. Имеются точечные застройки в некоторых других.
П-43
Серию П-43 следует рассматривать развитием серии П-4. Площади квартир стали больше, в лучшую сторону изменилась и высота потолков. Встречается написание П-43/16, где последняя цифра обозначает число этажей. Для инженерных коммуникаций предусмотрен специальный технический этаж. Неоспоримым достоинством становится увеличение площади кухонь, изолированность комнат и грузо-пассажирский лифт. Однако многие критикуют теплоизоляцию и плохое качество швов в некоторых корпусах.
В Москве дома серии П-43 находятся в районах, которые бурно развивались во второй половине 1970-х и начале 1980-х. К их числу относится Восточное Бирюлёво, Царицыно, Нагатино, Чертаново, Фили и некоторые другие. Около 25 таких домов можно увидеть в районе Лианозово. В Московской области дома серии встречаются в городах Химки, Мытищи, Реутов, Одинцово и других. В регионах эти дома никогда не возводились.
П-44
На момент утверждения проекта он был принципиально новым, не имеющим прообразов. Площадь кухни целых 10 м², холлы в трёхкомнатных квартирах, наличие грузовых лифтов и даже специальное место для консьержки. В конце 70-х годов прошлого века это было редкостью и огромным преимуществом. Впервые строители стали использовать новые трехслойные панели, оснащённые замковым соединением, что дало возможность существенно оптимизировать эксплуатационные характеристики. Все комнаты в квартирах полностью изолированные.
Этот тип жилых домов предусматривал установку наружных стен из трёхслойных навесных панелей, чем существенно отличался от домов серии П-3. Перегородку в трехкомнатной квартире, которая находится между коридором и гостиной, вполне реально убрать. Её толщина всего лишь 80 миллиметров.
Серия П-44 стала базой для более совершенной серии П-44Т, которая строится с 1997 года, а так же П-44К, которая стала доступной для строителей с 2006 г. Имеется ещё и модификация П-44M.
Площадь однокомнатной квартиры от 37 до 38 м², а трёхкомнатной от 72 до 77 м². Четырёхкомнатных квартир в проекте нет. Площадь кухни однокомнатной 8 м², а у трёхкомнатной 10 м².
В доме две и более секций, каждая из которых представлена своим подъездом. Этажей может быть от 8 до 17. Первый этаж — жилой. Лишь некоторые проекты предусматривали наличии служебных помещений. Балконов нет только на первом этаже. Высота потолков 2.64 м.
Дома строились с 1978 по 2000 год. В настоящий момент не подлежат сносу и имеют хороший запас прочности.
Жилые панельные дома серии П-44 в Москве возводились преимущественно в районах массовой застройки. К ним относятся Крылатское, Хорошёвское шоссе, Строгино, Митино, несколько микрорайонов Зеленограда и другие. В Московской области дома серии П-44 расположены в городах Королёв, Щёлково, Химки, Черноголовка, Реутов, Одинцово. Эта серия известна и в регионах.
П-44Т
П-44Т — одна из наиболее знаменитых панельных серий МЖД из изолированных блоков. Создана проектным институтом МНИИТЭП. Дома строились с 1997 по 2016 год, а наибольшее распространение серия получила в Москве и ближнем Подмосковье.
Проект П-44Т представляет собой развитие более ранней серии П-44. Отличительной особенностью является увеличенная теплоизоляция навесных наружных панелей, более высокие потолки, которые находятся на расстоянии от 2,7 до 2,75 м от пола, тогда как обычно эта высота в советских проектах была 2,64 м. Обладает улучшенной архитектурой, в частности эркерами и полуэркерами на фасаде. При возведении домов можно сохранить невысокую стоимость производства и монтажа, что очень хорошо сочетается с внушительным для панельных домов размером квартир. В силу этого серия П-44Т стала одной из наиболее распространённых. Проекты сохраняют свою актуальность и в настоящее время.
Уникальной особенностью следует считать облицовку внешних навесных панелей плиткой, которая обладает дизайном «под кирпич». В силу этого эти дома ошибочно относят «к кирпичным». На самом деле проект предусматривает только использование бетонных панелей. Применяется технология, которая порождает крайне гладкие стены, что существенно снижает расходы на внутреннюю отделку. Другими достоинствами серии являются высокая звукоизоляция, отопительные приборы с регуляторами и наличие системы безопасности.
В Москве серии домов П-44Т строились в новых районах, где проходила массовая застройка, и старых. Их можно встретить в Марьинском Парке, Митино, Солнцево, а так же в районах, где осуществлялся или ещё идёт снос пятиэтажек и всех видов устаревшего жилья, к примеру, в Ховрино, Бескудниково, Щукино и многих других. Кроме этого дома данной серии во многих столичных локациях возводились точечно.
П-55
Серия П-55 проектировалась в качестве домов, обладающих повышенной шумоизоляцией. Это актуально в целях застройки в непосредственной близости от шумных транспортных артерий. Поэтому имеется довольно оригинальное решение в части планировки и наличие многокомнатных квартир. В основу защиты от шума положена концепция размещения на наиболее шумной стороне нежилых помещений и не более одной жилой комнаты.
Основной задачей было создать условия для того, чтобы звук современного города не проникал в комнаты квартир и не оказывал негативного воздействия на жильцов. Кроме этого серия П-55 разрабатывалась так, чтобы не допустить проникновение шума ещё и во дворы.
Эти дома следует считать относящимися к наиболее позднему брежневскому типу, хотя строились они в восьмидесятые и девяностые годы, а определённая часть построена вообще в двухтысячные. Более современной является серия П-55М.
Общая площадь однокомнатной квартиры от 36 до 39 м², а четырёхкомнатной от 84 до 85 м². Площадь кухни занимает от 8 до 9 м² и не зависит от числа комнат в квартире. В доме может быть 9, 12, 14 этажей, а первый этаж встречается и жилой и нежилой. Высота потолков стандартная и составляет 2.64 м. В подъезде два пассажирских лифта, которые способны перевозить по 400 кг. Дома строились с 1978 по 2002 год, в наши дни сносу не подлежат и капитального ремонта не требуют.
В Москве МЖД серии П-55 возведены в районах Южное Бутово, Очаково, Митино, Перерва, Ховрино и многих других. В Московской области в городах Одинцово, Реутов, поселок Ерино, Электросталь.
КОПЭ
Серия проектировалась и внедрялась в постсоветское время. Название происходит от термина «компоновочные объемно-планировочные элементы». Это крупнопанельные МЖД со структурой, увеличивающейся набором квартир на этаже и их планировок во всём корпусе. Проект применяется с 1981 года по наши дни. В 2008 году появились серии КОПЭ-Башня и КОПЭ-Парус.
Наружная поверхность стен может быть окрашена в самые разные цвета. Торцы, ребра панелей и балконы так же могут получить окраску разных цветовых гамм. Облицовка выполняется мелкой квадратной или крупной прямоугольной плиткой. Число этажей варьируется от 10 до 22, а первый из них повсеместно является жилым.
Число подъездов от двух и более, а в каждом из них имеются два пассажирских лифта, способных поднимать до 400 кг, а так же один или два грузопассажирских грузоподъемностью до 630 кг.
В квартирах находятся только полностью изолированные комнаты. В однокомнатных квартирах жилая площадь от 17 до 20 м², а кухня 10 м². В шестикомнатных квартирах общая площадь 97 м², а площадь кухни 19 м². Балконы имеются во всех квартирах. Они застекляются застройщиками, если дом построен в 2002 году или позже. Лестницы обладают выходом на общий балкон.
Во всех домах серии КОПЭ по три лифта. Установлены отопительные приборы с регуляторами температуры, электропроводка сделана из меди, присутствует автоматическая система удаления дыма, в оконные проёмы установлены стеклопакеты КВЕ. Существуют и незначительные недостатки. К примеру, ограниченные возможности изменения перепланировки, поскольку большая часть стен несущие.
