Ситуация на рынке недвижимости в РФ
Еще весной 2021 года в РФ говорили о сложной ситуации, сложившейся в ипотечном сегменте кредитования. По этой причине ходили слухи об отмене льготной программы. Однако летом ее продлили. Условия изменили, сделав получение такой ипотеки более сложным, но на рынке ситуация не улучшилась.
Летом количество квартир, которые были выставлены на продажу с обременением значительно увеличилось. По сравнению с прошлым годом эти показатели выросли на 20%. Речь идет о квартирах, находящихся в залоге у банков. Причина увеличения на рынке квартир с обременениями в том, что уровень доходов населения продолжил падать. К тому же, цены на жилье стремительно растут. Только весной цены на «вторичку» в Москве увеличились на 2,2%! С начала 2021 года они подскочили на 7,54%. Тем временем, доходы населения в начале года упали на 3,6%.
Важно! Стоит напомнить, что лопнувший пузырь на ипотечном рынке США стал причиной мирового финансово-экономического кризиса 2008 года. Возможно, в России и не повторится американский сценарий, но не исключено дальнейшее снижение доходов населения и другие не менее серьезные проблемы.
Проблема в большом разрыве между реальными доходами населения и перспективами заработка, а также в том, как люди берут кредиты и как сильно поднимаются цены на жилье. На рынок недвижимости в России ипотека оказывает неоднозначное влияние. Сначала власти говорят о доступной недвижимости, а затем дают указание банкам уменьшить ставки и сделать ипотеку более дешёвой. Но проблема в том, что низкие ставки по ипотеке не означают, что жилье будет проще купить. Наоборот, из-за низких ставок недвижимость будет быстрее дорожать и становится менее доступной.
В стране многие рассчитывают на то, что недвижимость продолжит дорожать. Особенно это касается инвесторов. Однако риэлторам практически некуда сбывать недвижимость в таких объемах! Большой категории людей с деньгами для покупки просто нет. Есть риск, что многие граждане, набравшие кредитов, просто не смогут оплачивать ежемесячные платежи по ним.
В России объемы ипотечных портфелей превышают 10 триллионов рублей. Если же люди перестанут платить по своим обязательствам, то потребуется помощь со стороны государства. Это отразится на финансовой системе. Вполне возможно, что в стране повторится экономический кризис США 2008 года. В любом случае, этот процесс может обернуться обнищанием граждан. Люди, взявшие ипотеку, будут в трудной и практически безвыходной ситуации. Они попробуют продать это жилье, у них не получится и в итоге они останутся без средств к существованию. Это напрямую отразится на экономическом кризисе, ведь многие домохозяйства попадут в долговую кабалу. В итоге из-за иллюзии закредитованности упадут и другие экономические показатели.
Последствия экономического кризиса США в 2008 году
Последствия худшего кризиса в истории сохраняются и по сей день. Его вспышка произошла 15 сентября 2008 года, когда инвестиционный банк Lehman Brothers объявил о банкротстве. С этого момента рухнули США, а затем и остальные развитые страны.
Все началось в 2002 году. Президент США Джордж Буш сказал, что частью осуществления американской мечты было владение собственным домом. Таким образом, он обратился за помощью к частному сектору, чтобы рынок капитала облегчил финансирование ипотечных кредитов для людей с низкими доходами.
В этом контексте рана, полученная от террористической атаки на башни-близнецы, была еще свежа, и экономика все еще ощущала влияние кризиса 2000 года, который привел к краху интернет-компаний.
После заявления президента Федеральная резервная система быстро снизила процентные ставки - с 6% до 1%всего за несколько месяцев. Деньги были настолько дешевыми, что 8000 банков и ипотечных брокеров начали агрессивное расширение ипотечного кредитования.
Этот рост кредита достиг людей, которых он никогда не должен был затрагивать. Речь идет о малообеспеченном классе, не имеющем дохода, активов или занятости. Этот тип ипотеки получил название «субстандартная ипотека», которая на самом деле была всего лишь токсичным активом с высокой вероятностью дефолта.
Легкость получения ипотечной ссуды имела два эффекта. Во-первых, семьи широко спекулировали ценами на недвижимость, особенно стоимостью ипотеки. Спекуляции привели к развитию пузыря на рынке жилья, который значительно поднял цены. Это имело и более поздний эффект. Стоимость домов была обеспечена ипотекой, в том числе субстандартной. По мере роста цен увеличивалось количество ипотечных кредитов.
Параллельно происходил процесс, который превратит субстандартные ипотечные кредиты в оружие массового финансового разрушения. Эти токсичные активы имели связи с другими, создавая множество новых финансовых продуктов. Новые активы продавались свободно и без какого-либо регулирования. В действительности эти активы были токсичными.
Таким образом, инвестиционные банки начали распределять свои пакеты активов.Эта динамика спекуляций и роста цен привела к перегреву экономики. В 2003 году ФРС инициировала повышение процентной ставки: с 1% в том году до 3% в 2005 году и до 5,5% в 2006 году. Однако эта инициатива была тщетной.
Американская экономика переживала совсем не лучшие времена. Ипотечный пузырь лопнул, а вместе с ним резко упали цены на активы. В результате, многие семьи, имевшие долги, решили вернуть недвижимость банкам. Для них это было намного дешевле, чем продолжать выплачивать кредит в размере 300 000 долларов за дом, который теперь стоил 50 000 долларов.
Когда долг не выплачивается, это называется дефолтом. Заемщики объявили дефолт и нанесли большие убытки банкам. В свою очередь, эта ситуация породила крах портфелей инвестиционных банков по всему миру, потому что они страдали от токсичных субстандартных ипотечных кредитов.
В результате всего этого процесса в понедельник, 15 сентября 2008 г., Lehman Brothers объявила о банкротстве, сильно пострадав от потери активов. Паника была вызвана крахом объекта, который считался слишком большим, чтобы потерпеть неудачу.
Что ожидает рынок недвижимость в ближайшем будущем
Точно никто не может сказать, что будет дальше происходить на рынке недвижимости в РФ. Однако повышение цен само по себе не представляет опасности. Риск в том, что оно формируется на заемные средства. При этом в качестве залога выступает приобретенное по ипотечному кредиту жилье. Кроме того, многие люди используют средства с потребительского кредита в качестве первоначального взноса. Настоящие располагаемые доходы населения уже долгое время стагнируют, а цены на жилье, как и объем выдачи ипотечных кредитов — возрастают. Это сочетание ведет к массовым дефолтам. С учетом высокого риска очередного витка спада отечественной экономики, связанного с возможным введением локдаунов из-за пандемии коронавируса, можно точно сказать, что рынок ипотеки срочно нужно охладить. Хотя бы поднять размер первоначального взноса. Небольшой размер первоначального взноса представляет большие риски не только для банков, но и для граждан. У заемщика может произойти дефолт, если рынок недвижимости упадет на больший процент, чем процент первоначального взноса. В итоге, реализация изъятой у заемщика недвижимости не покроет его обязательства перед банком.
Если ситуация начнет выходит из-под контроля, просто возрастут ставки по ипотеке, чтобы остановить раздутие пузыря. Это еще больше нанесет вред заемщикам и сделает все намного хуже. Ситуация, возникшая на рынке недвижимости, действительно может усугубить общий кризис в стране. У нас есть все предпосылки повторить американский кризис 2008 года, ведь доходы населения снижаются уже 8 год подряд. С каждым годом людям все сложнее обслуживать свои кредитные обязательства.
