На цену квартиры влияет множество маркетинговых характеристик. Подготавливая жилплощадь к продаже, очень важно изначально правильно оценить ее стоимость, тогда сделка будет осуществлена в кратчайшие сроки и с максимальной выгодой. Просто посмотреть стоимость аналогичных типовых квартир и назначить такую же – самое неправильное и опрометчивое решение. Чтобы покупателей не пришлось ждать годами, оценку стоит сразу проводить грамотно.
Ключевые показатели формирования цены Независимо от конкретного региона и площади квартиры, основное влияние на ее стоимость всегда оказывает ряд первостепенных факторов. Они самые важные, именно их учитывают при оценке квартир в первую очередь:
место расположения жилья и сопутствующая инфраструктура;
транспортная доступность (расположение относительно остановок общественного транспорта и крупных магистралей);
тип дома и материал, из которого он построен;
площадь квартиры;
этаж;
особенности планировки;
наличие балкона или лоджии.
Начинать оценку жилья стоит с его расположения. Если в шаговой доступности находятся остановки общественного транспорта, магазины, спортивные и развлекательные центры, детские и медицинские учреждения, это сделает цену более высокой. Тип дома, год постройки и вид строительного материала тоже оказывают значительное влияние на стоимость. Самыми дорогими остаются квартиры, расположенные в кирпичных домах, жилье в панельных и блочных домах стоит дешевле. Стоимость квартиры напрямую зависит от ее метража, а расположение на одном из промежуточных этажей может поспособствовать увеличению цены до полутора раз. Если в квартире все комнаты раздельные, это повысит стоимость. Смежные комнаты, напротив, негативно повлияют на оценку. Наконец, стоит отметить наличие балкона или лоджии, этот показатель важен для жилья любого типа. Отсутствие балкона – существенный минус для любой квартиры.
Что может поспособствовать повышению стоимости квартиры? Естественное желание потенциальных покупателей, подбирающих квартиру на вторичном рынке – обеспечить себе максимальный уровень комфорта. Большая площадь жилья, изолированные комнаты, наличие просторной лоджии и балкона – лишь часть факторов, которые могут поспособствовать повышению цены. Особым спросом пользуются квартиры со следующими характеристиками:
наличием в доме лифта;
площадью кухни более 8 кв. м.;
расположением окон на разные стороны дома;
наличием благоустроенной придомовой территории;
оборудованными парковочными местами в непосредственной близости от дома.
Если в доме есть консьерж, или оборудована современная система видеонаблюдения, то это также повысит цену. У жителей больших городов популярны квартиры, находящиеся вблизи зеленых зон и парков, даже красивый вид из окна может оказать влияние на формирование цены квартиры.
Можно ли оценить квартиру самостоятельно? Зная, как формируется цена квартир на современном рынке недвижимости, первичную оценку вполне можно провести самостоятельно. Еще до обращения в агентство недвижимости и к профессиональным риелторам можно оценить стоимость жилья, а специалисты в дальнейшем могут ее скорректировать. Самый простой способ, которым пользуются продавцы квартир на вторичном рынке – сравнительный метод. Рекламных площадок, на которых можно посмотреть цену других аналогичных квартир, невероятно много, пользоваться лучше всего самыми крупными и авторитетными. Выбрав два-три таких ресурса, стоит изучить имеющиеся предложения. Чтобы по таким данным произвести максимально точную оценку, нужно сформировать выборку не менее чем из 20-ти квартир. Они должны соответствовать по метражу, количеству комнат и другим важным показателям той, которая готовится к продаже. Самый простой вариант расчета – оценить среднеарифметическую цену квадратного метра. Зная этот показатель и применив его к своему жилью, можно посчитать примерную цену квартиры. Но помните, что такой способ расчета является лишь приблизительным. Реальная стоимость может оказаться как выше, так и ниже, грамотно учесть все маркетинговые характеристики может только специалист.
Какие факторы могут снизить цену жилья? Даже квартира, расположенная в одном из самых благоустроенных и перспективных районов, может иметь цену ниже средней. Есть ряд факторов, которые могут снизить стоимость жилья. Их обязательно стоит учитывать перед продажей и постараться свести к минимуму те недочеты, которые поддаются корректировке. Стоимость жилья могут снизить:
расположение квартиры на первом или последнем этаже;
неудобная планировка со смежными комнатами;
совмещенный санузел;
маленькая площадь кухни;
отсутствие ремонта, наличие серьезных повреждений отделки;
плохой вид из окна;
расположение в районе с плохой экологией.
Одними из самых проблемных в продаже квартир остаются те, которые расположены на первом или последнем этаже. От этажности дома этот показатель не зависит, и даже наличие в доме надежного лифта не делает квартиры на последних этажах более привлекательными. Непосредственное соседство с подвалом дома (для первого этажа) и техническим этажом или крышей (для последнего этажа) – существенный недостаток для квартиры. С неудачной изначальной планировкой квартиры справиться самостоятельно тоже невозможно, а вот такой недостаток как отсутствие ремонта ликвидировать обязательно стоит. Помните, что далеко не все потенциальные покупатели после приобретения жилья собираются незамедлительно приступать к его ремонту. Квартира с простым чистовым ремонтом выглядит намного привлекательнее тех, у которых есть значительные дефекты отделки. Если в непосредственной близости от дома расположены промышленные предприятия, заправочные станции и другие объекты, негативно влияющие на экологию, это тоже может снизить стоимость жилья.
Основные ошибки оценки вторичного жилья Какими бы совершенными не были методики оценки стоимости квартир, самостоятельно назначить справедливую и привлекательную цену собственникам удается редко. Чаще случаются ошибки в пользу завышения цены, но и жилье с заниженной стоимостью на рынке встречается. Самая распространенная ошибка собственников – переоценка своей недвижимости, объектов с завышенной ценой очень много. Кому-то просто жалко расставаться со своей квартирой по более низкой цене, другие же могут искренне считать жилье идеальным, несмотря на ряд явных недостатков. Завышенная цена всегда сопряжена с риском потерять значительную часть потенциальных покупателей. Просмотров у такой квартиры будет меньше, а значит, и продаваться она будет дольше. Не менее распространенная ошибка – влияние эмоционального фактора на увеличение цены. Для собственника простая квартира небольшой площади может быть больше, чем обычной квартирой. С ней может быть связано много теплых воспоминаний, некоторые квартиры в исторических домах передаются по наследству из поколения в поколение. Стоит понимать, что такие эмоциональные факторы важны лишь для продавца, но покупатель за них переплачивать не будет. Необъективная оценка положительных и отрицательных маркетинговых факторов – ошибка, которая может повлиять на формирование цены как в большую, так и в меньшую сторону. Только специалист может учесть все значимые факторы, а также определить целевую аудиторию для конкретной квартиры.
Как подготовиться к продаже квартиры? Продажа квартиры – ответственный шаг, поэтому подготавливаться к ней лучше заблаговременно. Если речь не идет о срочной продаже, то перед обращением в агентство недвижимости или компанию, которая занимается выкупом квартир, целесообразно проделать следующие шаги:
Посмотреть стоимость аналогичных квартир по площади и планировке на различных рекламных площадках, оценить максимальную и минимальную цену. Разобрать преимущества и недостатки самого дорогого и самого дешевого варианта. Такие действия помогут лучше понять особенности квартиры, которая готовится к продаже.
Проанализировать, как долго находятся в продаже квартиры с различным уровнем цен. Если объявления с ценами выше средних опубликованы на площадке более года назад, значит, при всех видимых преимуществах квартиры не находят реальных покупателей.
Самостоятельно оценить аналогичные квартиры, сходить на просмотр вариантов с высокой и низкой стоимостью. Нет ничего лучше, чем увидеть качество продаваемых квартир собственными глазами. Так можно сравнить варианты конкурентов со своим, сопоставить цены и рассчитать оптимальную.
Перед обращением к специалистам и подачей объявления о продаже целесообразно предпринять ряд действий, которые помогут оценить обстановку на рынке недвижимости и назначить оптимальную цену своей квартире.
Стоит ли обращаться к компаниям, занимающимся выкупом квартир? После предварительной подготовки многие сталкиваются с непростым выбором: продавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами организаций, которые занимаются выкупом недвижимости? В силу многих жизненных обстоятельств может потребоваться провести сделку по продаже жилья быстро. Переезд, неожиданные финансовые проблемы, возможность вложить средства в прибыльный бизнес – лишь некоторые причины, по которым может потребоваться продать жилье в кратчайший срок. В этом случае никакой речи о длительных оценках, месяцах ожидания покупателей и постепенном снижении цены быть не может. Самый оптимальный вариант – услуги агентств и компаний, которые занимаются выкупом квартир. Основные преимущества сотрудничества с такой компанией:
квалифицированная помощь специалистов по оценке жилья и подготовке документов;
оптимальная стоимость жилья при проведении срочной продажи;
осуществление сделки в сжатые сроки;
минимум хлопот для клиента, отсутствие необходимости самостоятельно искать покупателя.
Мнение о том, что выкуп квартир производится агентствами за минимальную цену – ошибочный (при условии, что квартира без обременений и иных проблем). Если цена жилья будет критически низкой, то собственнику не составит труда и самостоятельно найти покупателя в кратчайший срок. В интересах агентства провести сделку не только быстро и грамотно с юридической точки зрения, но и сделать ее максимально выгодной для обеих сторон. В ряде случаев обращение за услугами к компании по выкупу квартир – единственное правильное решение.