Ключевые показатели формирования цены
Независимо от конкретного региона и площади квартиры, основное влияние на ее стоимость всегда оказывает ряд первостепенных факторов. Они самые важные, именно их учитывают при оценке квартир в первую очередь:
- место расположения жилья и сопутствующая инфраструктура;
- транспортная доступность (расположение относительно остановок общественного транспорта и крупных магистралей);
- тип дома и материал, из которого он построен;
- площадь квартиры;
- этаж;
- особенности планировки;
- наличие балкона или лоджии.
Стоимость квартиры напрямую зависит от ее метража, а расположение на одном из промежуточных этажей может поспособствовать увеличению цены до полутора раз. Если в квартире все комнаты раздельные, это повысит стоимость. Смежные комнаты, напротив, негативно повлияют на оценку. Наконец, стоит отметить наличие балкона или лоджии, этот показатель важен для жилья любого типа. Отсутствие балкона – существенный минус для любой квартиры.
Что может поспособствовать повышению стоимости квартиры?
Естественное желание потенциальных покупателей, подбирающих квартиру на вторичном рынке – обеспечить себе максимальный уровень комфорта. Большая площадь жилья, изолированные комнаты, наличие просторной лоджии и балкона – лишь часть факторов, которые могут поспособствовать повышению цены. Особым спросом пользуются квартиры со следующими характеристиками:
- наличием в доме лифта;
- площадью кухни более 8 кв. м.;
- расположением окон на разные стороны дома;
- наличием благоустроенной придомовой территории;
- оборудованными парковочными местами в непосредственной близости от дома.
Можно ли оценить квартиру самостоятельно?
Зная, как формируется цена квартир на современном рынке недвижимости, первичную оценку вполне можно провести самостоятельно. Еще до обращения в агентство недвижимости и к профессиональным риелторам можно оценить стоимость жилья, а специалисты в дальнейшем могут ее скорректировать.
Самый простой способ, которым пользуются продавцы квартир на вторичном рынке – сравнительный метод. Рекламных площадок, на которых можно посмотреть цену других аналогичных квартир, невероятно много, пользоваться лучше всего самыми крупными и авторитетными. Выбрав два-три таких ресурса, стоит изучить имеющиеся предложения. Чтобы по таким данным произвести максимально точную оценку, нужно сформировать выборку не менее чем из 20-ти квартир. Они должны соответствовать по метражу, количеству комнат и другим важным показателям той, которая готовится к продаже.
Самый простой вариант расчета – оценить среднеарифметическую цену квадратного метра. Зная этот показатель и применив его к своему жилью, можно посчитать примерную цену квартиры. Но помните, что такой способ расчета является лишь приблизительным. Реальная стоимость может оказаться как выше, так и ниже, грамотно учесть все маркетинговые характеристики может только специалист.
Какие факторы могут снизить цену жилья?
Даже квартира, расположенная в одном из самых благоустроенных и перспективных районов, может иметь цену ниже средней. Есть ряд факторов, которые могут снизить стоимость жилья. Их обязательно стоит учитывать перед продажей и постараться свести к минимуму те недочеты, которые поддаются корректировке. Стоимость жилья могут снизить:
- расположение квартиры на первом или последнем этаже;
- неудобная планировка со смежными комнатами;
- совмещенный санузел;
- маленькая площадь кухни;
- отсутствие ремонта, наличие серьезных повреждений отделки;
- плохой вид из окна;
- расположение в районе с плохой экологией.
С неудачной изначальной планировкой квартиры справиться самостоятельно тоже невозможно, а вот такой недостаток как отсутствие ремонта ликвидировать обязательно стоит. Помните, что далеко не все потенциальные покупатели после приобретения жилья собираются незамедлительно приступать к его ремонту. Квартира с простым чистовым ремонтом выглядит намного привлекательнее тех, у которых есть значительные дефекты отделки.
Если в непосредственной близости от дома расположены промышленные предприятия, заправочные станции и другие объекты, негативно влияющие на экологию, это тоже может снизить стоимость жилья.
Основные ошибки оценки вторичного жилья
Какими бы совершенными не были методики оценки стоимости квартир, самостоятельно назначить справедливую и привлекательную цену собственникам удается редко. Чаще случаются ошибки в пользу завышения цены, но и жилье с заниженной стоимостью на рынке встречается. Самая распространенная ошибка собственников – переоценка своей недвижимости, объектов с завышенной ценой очень много.
Кому-то просто жалко расставаться со своей квартирой по более низкой цене, другие же могут искренне считать жилье идеальным, несмотря на ряд явных недостатков. Завышенная цена всегда сопряжена с риском потерять значительную часть потенциальных покупателей. Просмотров у такой квартиры будет меньше, а значит, и продаваться она будет дольше.
Не менее распространенная ошибка – влияние эмоционального фактора на увеличение цены. Для собственника простая квартира небольшой площади может быть больше, чем обычной квартирой. С ней может быть связано много теплых воспоминаний, некоторые квартиры в исторических домах передаются по наследству из поколения в поколение. Стоит понимать, что такие эмоциональные факторы важны лишь для продавца, но покупатель за них переплачивать не будет.
Необъективная оценка положительных и отрицательных маркетинговых факторов – ошибка, которая может повлиять на формирование цены как в большую, так и в меньшую сторону. Только специалист может учесть все значимые факторы, а также определить целевую аудиторию для конкретной квартиры.
Как подготовиться к продаже квартиры?
Продажа квартиры – ответственный шаг, поэтому подготавливаться к ней лучше заблаговременно. Если речь не идет о срочной продаже, то перед обращением в агентство недвижимости или компанию, которая занимается выкупом квартир, целесообразно проделать следующие шаги:
- Посмотреть стоимость аналогичных квартир по площади и планировке на различных рекламных площадках, оценить максимальную и минимальную цену. Разобрать преимущества и недостатки самого дорогого и самого дешевого варианта. Такие действия помогут лучше понять особенности квартиры, которая готовится к продаже.
- Проанализировать, как долго находятся в продаже квартиры с различным уровнем цен. Если объявления с ценами выше средних опубликованы на площадке более года назад, значит, при всех видимых преимуществах квартиры не находят реальных покупателей.
- Самостоятельно оценить аналогичные квартиры, сходить на просмотр вариантов с высокой и низкой стоимостью. Нет ничего лучше, чем увидеть качество продаваемых квартир собственными глазами. Так можно сравнить варианты конкурентов со своим, сопоставить цены и рассчитать оптимальную.
Стоит ли обращаться к компаниям, занимающимся выкупом квартир?
После предварительной подготовки многие сталкиваются с непростым выбором: продавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами организаций, которые занимаются выкупом недвижимости? В силу многих жизненных обстоятельств может потребоваться провести сделку по продаже жилья быстро.
Переезд, неожиданные финансовые проблемы, возможность вложить средства в прибыльный бизнес – лишь некоторые причины, по которым может потребоваться продать жилье в кратчайший срок. В этом случае никакой речи о длительных оценках, месяцах ожидания покупателей и постепенном снижении цены быть не может. Самый оптимальный вариант – услуги агентств и компаний, которые занимаются выкупом квартир. Основные преимущества сотрудничества с такой компанией:
- квалифицированная помощь специалистов по оценке жилья и подготовке документов;
- оптимальная стоимость жилья при проведении срочной продажи;
- осуществление сделки в сжатые сроки;
- минимум хлопот для клиента, отсутствие необходимости самостоятельно искать покупателя.
