Риск №1: Жильцы, отказавшиеся от долей
После приватизации жители муниципальной квартиры становятся владельцами недвижимости. Но у членов семьи есть право не участвовать в приватизации и отказаться от выделения доли. Таких людей риэлторы называют отказниками.
По закону отказники получают бессрочное право пользования квартирой после приватизации. Это право продолжает действовать, когда собственники продают приватизированное жилье. Отказник вправе обратиться в суд, чтобы получить доступ в квартиру. Ответчиком может выступать новый хозяин жилья или государственная организация, которая передала квартиру покупателю.
Решение суда зависит от доказательств, которые предоставят стороны. Суд может удовлетворить иск бывшего жильца, вне зависимости от наличия прописки. Срок исковой давности составляет 5 лет, но в исключительных случаях он может быть восстановлен.
Риск №2: Проживание детей в квартире
При приватизации квартиры взрослые могут не выделить доли несовершеннолетним детям. Для этого они выписывают детей перед началом приватизации, хотя дети никуда не переезжают. Реже родители не регистрируют новорожденных детей в квартире, хотя по закону регистрацию нужно оформить за 7 дней.
Выросший ребенок может подать в суд на нового собственника жилья и потребовать от него долю в квартире. До совершеннолетия ребенка защитой его прав может заниматься один из родителей. Это происходит, когда квартира была оформлена на одного из родителей, и после развода второй супруг пытается не потерять жилье.
Для оспаривания права собственности достаточно подтвердить фактическое проживание ребенка по адресу. В число возможных доказательств входят показания соседей, прикрепление ребенка к детской поликлинике.
Риск №3: Скрытые собственники недвижимости
Скрытыми собственниками являются люди, которые не участвовали в приватизации и не получили положенные по закону доли. В отличие от отказников, они не подписывают отказ от приватизации. Появление скрытых собственников будет неприятным сюрпризом для покупателя недвижимости. Информация о бывших жильцах не указывается в выписке из ЕГРН.
Скрытыми собственниками недвижимости могут оказаться:
- лица, не вступившие в наследство;
- супруги, не получившие долю в квартире;
- члены семьи, которые выехали из квартиры;
- члены семьи, находящиеся в местах лишения свободы.
У скрытых собственников есть право бессрочного пользования жильем. Они могут требовать свою долю у нового хозяина жилплощади и подать иск в суд. При рассмотрении дела суд обращает внимание на причины, по которым человек не участвовал в приватизации.
Суд может удовлетворить иск бывшего жильца. Конфликт заканчивается тем, что бывший жилец получает долю в собственности или денежную компенсацию за долю. При выделении доли новые хозяева часто вынуждены продавать жилье, чтобы избежать соседства с посторонним человеком.
Как уменьшить риски при покупке жилья
До покупки приватизированной квартиры нужно тщательно проверить ее историю. Проверяйте не только документы. Узнайте у соседей, кто раньше жил в выбранной квартире, и почему переехали предыдущее жильцы. Постарайтесь восстановить всю цепочку собственников.
Что нужно узнать до подписания договора купли-продажи:
- кто проживал в муниципальной квартире;
- кто участвовал в приватизации жилплощади;
- кто отказался от выделения доли в собственность;
- кто имел право на участие в приватизации.
